대전광역시

대전시는 최근 논란이 되고 있는 엑스포과학공원 내 꿈돌이랜드 매입과 관련해 다음과 같이 설명드립니다.

1. 꿈돌이랜드 매입 개요

□ 매입 배경 및 필요성 - 재창조 사업의 선결과제
○ ‘11. 2월 엑스포과학공원 재창조 기본계획 수립 당시 
- 지난 20년간의 부분적 활성화라는 한계를 극복하고, 획기적이면서도 근본적인 재창조를 추진하고자 과학공원 전체부지를 대상으로 계획 수립
* 꿈돌이랜드 부지 계획(61,203㎡, 18천평) ⇒ 워터파크 조성 / 갑천변은 워터프론트몰 계획

○ 꿈돌이랜드 매입은 엑스포 재창조 사업 추진을 위한 선결과제로 인식하고 ‘11. 4월경부터 매입을 위한 비공식적인 협상 진행
* ㈜드림엔터테인먼트 ⇒ 2026년까지 지상권 설정, 놀이시설 및 건축물 소유 운영

□ 매입 범위 및 협상과정 - 자산인수에 한정
○ 꿈돌이랜드 매입협상과정에서 매입범위 및 방법에 상당한 쟁점이 있었으나 ‘11. 12월 매입을 위한 기본방침과 절차에 대해 합의
- 기업 인수 시 꿈돌이랜드의 채권채무 및 고용승계 등의 문제가 발생함으로 순수 자산인수로 한정하였으며
- 2026년까지 계약 잔존기간에 대한 지상권 및 영업권 보상 불인정
* (꿈돌이랜드 측 입장 변화) 영업 존속 → 기업 인수 → 자산 인수

○ ‘12.2.3일 꿈돌이랜드 측이 공식 인수를 요청함에* 따라 마케팅공사는 로펌(법무법인 광장)의 법률검토를 거쳐 관련법령 및 공사 관련규정에 따라
- 매입가격은 복수의 공인감정평가법인 감정가의 평균가로 산정하고
- 꿈돌이랜드가 공사에 납부하여야 할 체납지료 등 채무액을 상계한 후 최종 보상하기로 합의, ‘12. 5. 30일 매매계약을 체결
* 매입 형식은 꿈돌이랜드의 요청에 따라 이뤄졌으나 실질적으로는 우리시(마케팅공사) 재창조 사업 필요에 의해 추진

□ 최종 매입(보상)가 결정 - 40억 / 매입가 107억-미수채권 67억
○ (매입가격) 107억원 / 부가세 포함시 118억원 ※ ‘12. 3월 감정평가결과
○ (공사미수채권) 67억원 / 20년 균등상환금 및 체납지료 등 차감액
- 20년 균등분할상환액 일시금 ⇒ 32.5억원
- 부지사용료 미납액* ⇒ 31.6억원 / ‘10.4월 이후 지료 4% 적용
- 전기요금 체납액 및 ‘06년 소송비 잔액 등 ⇒ 3억원

○ (실제 보상가액) 40억원 / 부가세 포함시 51억원
⇒ 특히, 채무액 결정 협상에서 꿈돌이랜드는 체납지료 면제 또는 1%선을 주장했으나 공사가 4%를 관철함으로써 보상금액 32억원 절감 효과

변경계약서('07년)
원 계약(지료 4%)에도 불구하고 지료는 사업자의 운영상황 등을 고려하여 지방공사와 사업자가 상호 협의하여 신규 결정(‘10.4월 이후)

2. 꿈돌이랜드 매입관련 오해와 진실

□ 롯데 길 터주기를 위한 무리한 매입이라는 주장
○ (추진시점의 차이) 꿈돌이랜드 매입은 ‘11. 2월 재창조사업 계획 수립 시 본격 제기되어 꿈돌이랜드 측과 ’11. 4월 매입협상에 들어간 반면
- 롯데복합테마파크는 이보다 늦은 ‘11. 11월 롯데가 사업제안을 하면서 협의가 시작되었으며 ’12. 1월 양해각서 체결

○ (롯데 사업 무산시 배임죄 논란) 과학공원 총 부지면적은 59만㎡(18만평)로 이 중 개발 가능한 면적은 꿈돌이랜드 부지를 포함 33만㎡(10만평)
- 현재 롯데가 아닌 중앙정부와 추진 중인 IBS 및 창조경제 핵심시설 등을 과학공원 내 조성하기 위해서도 부지 33만㎡(10만평) 필요
⇒ 이처럼 ‘26년까지 지상권이 설정된 꿈돌이랜드를 매입한 이유는 롯데라는 특정기업에 특혜를 제공하고자 한 것이 아니라 어떠한 형태의 재창조 사업이 추진되더라도 반드시 관철되어야 할 전제조건이었음

□ HD드라마타운 알박기로 꿈돌이랜드에 특혜 제공 주장
○ (알박기 의혹) 꿈돌이랜드 진입로(4,727㎡, 1,430평)를 포함하여 드라마타운 부지를 선정함으로써 결국 꿈돌이랜드에 특혜를 줬다는 의혹

○ ‘11. 10월 HD드라마타운 부지 선정 당시 고려된 사항은
- ①민자사업과 드라마타운간 사업성격 및 공원경관 등을 고려, 구역별 배치
- ②‘11.12월 기본계획 확정 등 드라마타운 일정을 고려, 문광부 의견 존중
- ③드라마타운이 재창조사업 보다 先 시행(‘12.2 부지계약, ’12.4 현상설계 공모)
⇒ 이렇듯 HD드라마타운 사업의 원활한 추진을 위해 문광부 등 사업관계자 합의 하에 부지를 최종 결정하였음

□ 체납지료 압류 등 강제수단을 강구하지 않았다는 주장
○ (‘10. 4월 이후 발생한 체납지료) 이는 곧바로 압류를 할 수 있는 것이 아니라, 지료청구소송 제기 등 일련의 법적절차를 거쳐 확정되는 것
- ‘01년 원 계약서상에는 지료가 공시지가의 4%였으나
- ‘07년 변경 계약서상(제5조) ‘지료는 사업자의 운영상황을 고려하여 상호 협의하여 신규 결정’토록 규정
- 마케팅공사는 4%를, 꿈돌이랜드는 면제 또는 최소화를 주장하는 등 합의가 이루어지지 않아 체납된 상태로, 법적인 분쟁소지가 있었음

○ 또한 경매가 가능한 부분은 ‘26년까지 균등분할 납부하기로 한 55억(1순위 저당권)이나 이는 정상 납부 중으로 강제 집행되지 않는 상황
- 꿈돌이랜드 매입 협상이 진행되고 있는 ‘12.2월에도 정상 납뷰 ○ (경매 등 강제집행의 실익) 강제집행은 꿈돌이랜드 측 협상이 결렬된 이후에도 충분히 진행할 수 있는 절차(2~3년 기간 소요)이며
- 지료청구 소송 시 통상 화해권고나 조정판결 등이 이루어지는 점을 감안할 때 변경계약서상 공사 요구 지료(4%)를 전부 받아내기는 어려운 상황
⇒ 종합적으로 판단할 때, 매입협상과정에서 마케팅공사의 요구를 100%로 관철하여 미납지료를 4%로 산정·상계함으로써 소송을 거치지 않고 체납지료 감면 없이 32억원을 모두 받아내는 성과 창출

□ 41억원에 불과한 고철덩어리를 비싸게 매입했다는 주장
○ 41억원은 2000년 기존 꿈돌이랜드 운영업체인 대덕크리스탈이 파산하면서 일부자산에 대해 이루어진 법원경매 및 낙찰가격으로
- 이때는 꿈돌이랜드 자산 중 구축물과 놀이시설 등 기계장치는 제외하고 지상권과 건물에 한정하여 감정평가(54억원)가 이루어졌고, 경매과정에서 유찰 등으로 인하여 최종 41억원에 낙찰
- 법원 경매에서 제외된 구축물, 놀이시설 등 기계장치에 대해서는 저당권자와 낙찰자(드림엔터테인먼트)간 별도의 매매계약이 있었음

○ 이번 매입가격은 건물, 구축물, 기계장치를 모두 포함하고 있으므로 2000년 법원경매 낙찰가와는 차이가 날 수밖에 없음
- 또한 2000년 당시는 IMF 직후 부동산 가치가 낮았던 시기로 감정가 및 낙찰가에도 영향을 주었을 것임

□ 누락자산 매입소송(2차) - 공사의 애매한 대응 태도 논란
○ (소송 경위) ‘12. 12월 꿈돌이랜드 측이 1차 주요자산 매입에서 누락된 동산을 대상으로 매매대금 청구소송을 제기, 현재 변론 진행 중
* 청구금액 250,910천원 / 라이드별 부품 등 523종 / 드림엔터테인먼트↔마케팅공사

○ (그동안 진행상황) 공사는 ‘12. 4. 17일 꿈돌이랜드 측과 이사회 의결 등 관련절차를 전제로 구두 상 매입을 잠정 합의하고 8월 감정평가를 마쳤으나
- 이후 시의원 현장 실사 및 지역여론 등의 지적을 받으면서 공사 사장이 매입 중단을 결정, ‘12. 9월 꿈돌이랜드에 매입의 어려움을 유선 통보

주요쟁점

꿈돌이랜드 측이 매매계약 체결 사실이 없는 상황에서 매매대금 청구 소송을 제기함에 따라 “사전 매매계약 성립”가 쟁점

○ (공사의 미온적 소송 태도) 공사는 그동안 누락자산 매입 합의 인정 등 일련의 진행 과정을 사실 유무에 초점을 맞춰 대응
- 다만, 소송의 쟁점인 사전 매매계약 성립 여부의 입증 책임이 꿈돌이랜드에게 있는 만큼 공사의 태도가 다소 소극적으로 보일 수 있는 상황
⇒ 재판이 진행 중이니만큼 신중한 대응을 통한 공사의 입장정리 계획

3. 향후 활용계획

□ 매입 당시 - 한시적 운영 검토 결과, 폐업 결정
○ ‘12년 매입 당시, 엑스포 재창조사업 본격 추진 이전에 공사가 한시적으로 운영하는 방안을 검토한 결과
- 매입 당시 시설의 안전문제가 취약한 상태로 수익 대비 초기 투자 유지비용 과다(6개월, 11억여원)→경제성 부족
- 꿈돌이랜드 직원 고용승계 문제(33명) 등 발생
⇒ 영업인수가 아닌 자산인수로 한정하고, 폐업 최종 결정(‘12. 6. 8)

□ 향후 계획 - 일부 활용 및 매각·철거 방안 조속 수립
○ (일부 활용 가능한 시설 이전 검토 중) 과학공원의 랜드마크 및 경영환경을 개선할 수 있는 일부 시설 활용방안 검토 중
- 대관람차 : 비용 대비 수익성, 리모델링 방향, 이전 위치, 기대효과 등

○ (매각 또는 철거방안) 매각 대비 철거의 장단점, 실효성, 처분시점 등을 고려
- 일괄 매각할 것인지, 또는 부분 매각을 할 것인지, 철거는 어떤 방식으로 어떻게 진행할 것인지 등을 종합 판단하여 조속 추진 예정